1. Lịch sử xuất hiện và phát triển của mô hình kinh doanh “sở hữu kỳ nghỉ” trên thế giới
Vào năm 1946, nhằm đáp ứng nhu cầu nghỉ lễ bị dồn nén ở Vương quốc Anh sau khi Thế chiến thứ hai kết thúc, Fred Pontin, Bill Butlin và anh em nhà Warner đã có ý tưởng mở rộng hoạt động kinh doanh các trại nghỉ dưỡng của họ. Dần dần, hoạt động kinh doanh các khu cắm trại, nghỉ dưỡng của họ đã hình thành hình mẫu cho ngành công nghiệp nghỉ dưỡng trọn gói hiện đại. Mô hình này nhanh chóng được mở rộng khi việc đi máy bay trở nên rẻ hơn, sẵn có hơn và số lượng người đi hoặc luôn sẵn sàng đi du lịch nghỉ dưỡng ngày càng phát triển nhanh chóng.
Chính tại thị trường đại chúng này, mô hình được gọi là “timeshare” (tạm dịch là “sở hữu kỳ nghỉ”) đã chính thức xuất hiện vào năm 1963. Khởi đầu tại Thụy Sĩ với tên gọi “sở hữu kỳ nghỉ”, nhưng sau khi được nghiên cứu kỹ lưỡng, mô hình kinh doanh này đã nhanh chóng được áp dụng tại Hoa Kỳ và quay trở lại phát triển tại Châu Âu (Scotland) vào năm 1975. Trong vòng 5 năm, các khu nghỉ dưỡng timeshare đã bùng nổ trên khắp thị trường này, điển hình ở các điểm đến nghỉ dưỡng lớn trên khắp châu Âu với sự phát triển dẫn đầu của Tây Ban Nha.
Dưới góc độ tiếp thị kinh doanh, sở hữu kỳ nghỉ là một sản phẩm rất khác biệt so với các gói kỳ nghỉ du lịch hay gói nghỉ dưỡng thông thường. Mô hình này được quảng cáo là cung cấp những dịch vụ hấp dẫn mà các kỳ nghỉ trọn gói không có, ví dụ như: chất lượng hàng đầu, dịch vụ nghỉ dưỡng đẳng cấp, chỗ ở tự phục vụ ở những nơi dễ tiếp cận, khung cảnh bình dị, an ninh được đảm bảo và sau khi mua thì sản phẩm nghỉ dưỡng này “luôn là của bạn”. Tuy nhiên, khái niệm này cũng còn khá mới lạ, chưa được người mua hiểu rõ nên mặc dù được tiếp thị trên quy mô lớn, song doanh số bán hàng từ mô hình kinh doanh này trong giai đoạn đầu thường khá thấp.
Đến giai đoạn những năm 1980, với chiến lược khai thác tâm lý người mua, các hoạt động kinh doanh quy mô lớn bắt đầu phát triển ở một số khu nghỉ dưỡng lớn tại Tây Ban Nha. Cùng với đó, doanh số thu được từ hoạt động kinh doanh mô hình sở hữu kỳ nghỉ bắt đầu tăng vọt, chứng tỏ tiềm năng trở thành một phân khúc kinh doanh có triển vọng. Tuy nhiên, cũng từ giai đoạn này, nhiều phản ánh, khiếu nại về việc bên bán bán sản phẩm sai sự thật cũng bắt đầu xuất hiện và ngày càng lan rộng trên khắp châu Âu và một số quốc gia khác, đòi hỏi Chính phủ các quốc gia cần xây dựng những khung pháp lý điều chỉnh phù hợp và kịp thời để bảo vệ quyền lợi cho người mua khi tham gia loại hình giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro này.
2. Khái quát đặc điểm của mô hình kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ “timeshare” và thực trạng những vấn đề mà người mua gặp phải
Theo từ điển pháp luật quốc tế, “timeshare” được hiểu là một hình thức sở hữu tài sản chung - thông thường là các bất động sản nghỉ dưỡng hoặc giải trí, trong đó người sở hữu có quyền sử dụng tài sản trong một khoảng thời gian nhất định mỗi năm. Định nghĩa này được đưa ra dưới góc độ coi sở hữu kỳ nghỉ là hình thức sở hữu chung một bất động sản, tuy nhiên, cách tiếp cận này không còn phù hợp với xu thế phát triển chung của thế giới, khi không còn xem sở hữu kỳ nghỉ là một hình thức sở hữu bất động sản. Một cách hiểu khác, sở hữu kỳ nghỉ được hiểu là, người mua được mua một phần quyền của một bất động sản nghỉ dưỡng cụ thể - tức là hình thức sở hữu theo phần của nhiều người có quyền sử dụng chung một bất động sản trong khoảng thời gian nhất định mỗi năm. Hoặc là, timeshare được mô tả là một hình thức sở hữu kỳ nghỉ mà theo đó, người mua sẽ có quyền sử dụng một tuần (hoặc lâu hơn) trong từng năm đối với một căn hộ/khu phức hợp/biệt thự/khu nghỉ dưỡng, được mô tả trong hợp đồng, trong khoảng thời gian một hoặc nhiều năm cụ thể nhất định.
Thực tế tại nhiều quốc gia trên thế giới cho thấy, mô hình kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ đến nay đang mất dần uy tín về hình ảnh, thương hiệu của mình trước sự lan rộng và kéo dài những phản ánh, khiếu nại của người mua/chủ sở hữu sở hữu kỳ nghỉ suốt mấy thập kỷ qua. Do đó, để tách mình ra khỏi hình ảnh mất uy tín của mô hình này, một số doanh nghiệp đã sử dụng các thuật ngữ khác thay thế thuật ngữ “timeshare”, ví dụ như: “Câu lạc bộ kỳ nghỉ”; “Quyền sở hữu theo tỷ lệ”; “Câu lạc bộ điểm đến”; “Quyền sở hữu kỳ nghỉ”; v.v… Tuy nhiên, dù có sử dụng thuật ngữ, khái niệm nào để mô tả, thì tất cả về bản chất, đây vẫn là “timeshare” – mô hình kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ.
Như vậy, với quá trình hình thành và phát triển, có thể khái quát một số đặc điểm của mô hình sở hữu kỳ nghỉ cũng như cách thức giao dịch đặc thù của mô hình này như sau:
- Sở hữu kỳ nghỉ là một sản phẩm, một mô hình kinh doanh phức tạp. Để đầu tư hoặc tham gia mô hình sở hữu kỳ nghỉ, bên mua phải ký kết hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ - là một tài liệu với nội dung khá phức tạp liên quan đến các thỏa thuận về quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan đến sản phẩm sở hữu kỳ nghỉ.
- Giá trị của một hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ trung bình từ hàng chục đến vài chục nghìn đôla Mỹ (10.000 USD – 40.000 USD). Ngoài ra, sau khi đã tham gia sở hữu kỳ nghỉ, người mua còn phải trả một khoản phí hàng năm (thường là phí quản lý, phí vận hành khu nghỉ dưỡng, phí bảo trì) tương ứng dựa trên quy mô, số lượng tuần nghỉ, loại tuần nghỉ mà họ sở hữu trong năm cũng như giá trị hợp đồng mà họ đã giao kết. Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ áp dụng cho một khoảng thời gian được xác định cụ thể trong mỗi năm, và thông thường thời hạn hợp đồng có thể kéo dài từ vài năm đến vài chục năm, thậm chí lên tới 80 năm (tại Úc).
- Sở hữu kỳ nghỉ là một lĩnh vực khá đặc thù. Tùy theo tính chất, nội dung cụ thể của các thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, việc kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ trên thế giới có thể được chia thành các loại sản phẩm chính, bao gồm:
(i) Sở hữu kỳ nghỉ với quyền sở hữu theo tuần cố định.
(ii) Sở hữu kỳ nghỉ với quyền sở hữu theo tuần thả nổi.
(iii) Sở hữu kỳ nghỉ với quyền sở hữu luân phiên hoặc linh hoạt trong tuần.
(iv) Sở hữu kỳ nghỉ với chương trình tích điểm.
- Sở hữu kỳ nghỉ không phải là một sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ thiết yếu hay thông thường mà mọi người có thể dễ dàng quyết định lựa chọn để mua. Chính vì vậy, để bán được sở hữu kỳ nghỉ, bên bán thường tập trung vào chiến lược khai thác tâm lý khách hàng. Cụ thể, bên bán thường tiếp cận khách hàng tiềm năng bằng cách quảng cáo/tiếp thị qua điện thoại/phương thức tương tự, thậm chí hứa hẹn có quà tặng, “voucher”, “tặng kỳ nghỉ miễn phí” để có thể mời chào, thu hút hay lôi kéo khách hàng tiềm năng đến tham dự một buổi thuyết trình/buổi giới thiệu về kỳ nghỉ du lịch, thông qua đó giới thiệu và thuyết phục khách hàng tiềm năng đồng ý giao kết hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ ngay tại buổi thuyết trình đó.
- Khi tham gia hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, người mua đa phần là không, hoặc chưa hiểu rõ, hiểu đầy đủ về những ưu điểm và nhược điểm của loại hình sản phẩm này, đặc biệt là không cân nhắc, không đánh giá kỹ lưỡng về tổng chi phí mà mình phải bỏ ra và sẽ phải bỏ ra trong nhiều năm theo thỏa thuận, chỉ cho đến khi phát sinh những vấn đề trên thực tế.
- Lựa chọn mua sở hữu kỳ nghỉ vì lầm tưởng việc sở hữu sản phẩm này như một khoản đầu tư sinh lời. Thực tiễn tại nhiều quốc gia đã chỉ ra rằng, chỉ nên lựa chọn sở hữu kỳ nghỉ để tận hưởng thời gian nghỉ dưỡng của bản thân hay của gia đình trong một khoảng thời gian xác định, chứ đừng mua sở hữu kỳ nghỉ và coi nó như một khoản đầu tư sinh lời.
- Vấn đề “gian lận” trong việc “môi giới bán lại sở hữu kỳ nghỉ”. Xuất phát từ việc bán quyền lợi sở hữu kỳ nghỉ rất khó khăn, một bộ phận “môi giới bán lại sở hữu kỳ nghỉ” đã chào mời có thể bán lại quyền sở hữu kỳ nghỉ của người mua cho một bên thứ ba, với điều kiện, người sở hữu sản phẩm sở hữu kỳ nghỉ phải trả phí trước. Tuy nhiên, thực tế đa phần những trường hợp này sau đó đều chưa, hoặc thậm chí không thể bán lại sở hữu kỳ nghỉ, còn người sở hữu sở hữu kỳ nghỉ thì lại tiếp tục bị mất một khoản phí (không hề nhỏ) cho bên môi giới.
- Các vấn đề chủ yếu và phổ biến mà người mua sở hữu kỳ nghỉ tại nhiều quốc gia gặp phải, điển hình như:
(i) phí duy trì hàng năm quá cao và kéo dài nhiều năm do hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ thường có thời hạn từ vài năm đến vài chục năm;
(ii) không thể hủy bỏ hoặc rút lui khỏi hợp đồng đã ký kết;
(iii) không thể đặt phòng theo lịch ban đầu;
(iv) không thể hoặc rất khó để cho thuê lại hay chuyển nhượng lại hợp đồng;
(v) hành vi gây hiểu lầm, thậm chí gian lận, “lừa đảo”, hành vi gây áp lực bán hàng của bên bán; v.v…
Trong đó, vấn đề hủy bỏ hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ đã giao kết vẫn là vấn đề lớn nhất và nan giải nhất của mô hình kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ tại các quốc gia trên thế giới, cũng là vấn đề dẫn đến nhiều tranh chấp, khiếu nại nhất của người mua trong suốt những năm 80 đến nay.
3. Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ tại một số quốc gia và khuyến nghị cho Việt Nam
Liên hệ với thực trạng hoạt động kinh doanh dưới tên gọi “dịch vụ nghỉ dưỡng dài hạn/sở hữu kỳ nghỉ” (hay các tên gọi tương tự) tại Việt Nam mấy năm gần đây cho thấy, loại hình này cũng có những đặc điểm và vấn đề phát sinh tương tự với mô hình kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ đã xuất hiện trên thế giới từ những năm 1960. Xuất phát với tính chất là một loại hình kinh doanh phức tạp (như đã phân tích), nên không chỉ ở Việt Nam, các vấn đề tồn tại của mô hình sở hữu kỳ nghỉ đã phát sinh từ khá lâu tại không ít quốc gia, khu vực trên thế giới, cụ thể như Châu Âu, Hoa Kỳ, Úc, Anh, Pháp, Đức, Tây Ban Nha, v.v.…
Đứng trước những thực trạng phức tạp đó, mặc dù pháp luật của mỗi quốc gia, khu vực có thể có cách tiếp cận khác nhau về “sở hữu kỳ nghỉ”, nhưng nhiều nơi như Liên minh châu Âu, Anh, Pháp, Đức, Tây Ban Nha, Úc, một số bang ở Hoa Kỳ đều có các quy định trực tiếp để quản lý hoạt động này, ví dụ:
Tại Liên minh Châu Âu, hoạt động kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ được điều chỉnh trực tiếp bởi một đạo luật riêng năm 1994 (Đạo luật về sở hữu kỳ nghỉ được Cộng đồng châu Âu thông qua năm 1994); một Chỉ thị năm 2008 (Chỉ thị 2008/122/EC của Nghị viện châu Âu và Hội đồng ban hành ngày 14/01/2009 về việc bảo vệ người tiêu dùng đối với một số khía cạnh của dịch vụ sở hữu kỳ nghỉ, sản phẩm kỳ nghỉ dài hạn, hợp đồng mua lại và bán lại) và pháp luật riêng của các quốc gia thành viên (đặc biệt là các quốc gia có khu nghỉ dưỡng, du lịch).
Tại Hoa Kỳ, ví dụ tại tiểu bang Florida, sở hữu kỳ nghỉ hiện được tiểu bang Florida quy định và điều chỉnh trực tiếp tại Đạo luật tiểu bang Florida năm 2018 (Chương 721 với 98 Điều) ngày 25/9/2018 của Hoa Kỳ về thiết lập quy trình và yêu cầu công khai thông tin việc bán hàng, trao đổi, quảng bá và vận hành các hoạt động sở hữu kỳ nghỉ.
Tại Úc, hoạt động kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ được điều chỉnh trực tiếp tại Đạo luật Công ty (Chương 5).
Nhìn chung, xuất phát từ thực trạng mô hình sở hữu kỳ nghỉ đã và đang phát triển từ lâu nên nhiều quốc gia và khu vực đã có quy định pháp luật cũng như cơ chế điều chỉnh một cách trực tiếp và tương đối hoàn chỉnh nhằm đảm bảo tính minh bạch, chặt chẽ trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, điển hình như: quy định về cấp phép hoạt động sở hữu kỳ nghỉ; quy định về điều kiện được chào bán sản phẩm ra thị trường; yêu cầu về trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác trong quảng cáo và trước khi ký kết hợp đồng; quyền của người mua (thời hạn rút lui/cân nhắc); cơ chế quản lý; xử lý vi phạm, v.v.…
Đặc biệt, một số quyền của khách hàng được quy định rất chặt chẽ như: khách hàng có quyền chấm dứt hợp đồng vô điều kiện trong một khoảng thời gian mà không mất bất kỳ chi phí nào và không thể hủy bỏ quyền dù bất kỳ lý do nào; cấm yêu cầu người tiêu dùng thanh toán trước khi kết thúc thời hạn rút lui nêu trên; hoặc yêu cầu doanh nghiệp mở tài khoản ký quỹ để đảm bảo khả năng chi trả cho các khách hàng khi có nhu cầu rút khỏi hợp đồng và quy định thời gian hoàn trả cụ thể.
Trong khi lĩnh vực kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ được pháp luật nhiều quốc gia, khu vực trên thế giới điều chỉnh một cách trực tiếp, Việt Nam cho đến nay còn thiếu vắng một khung pháp lý riêng biệt, đầy đủ để điều chỉnh đối với loại hình kinh doanh này. Bởi vậy, trên cơ sở nghiên cứu thực tiễn quốc tế và đánh giá thực trạng tại Việt Nam, việc tập trung rà soát, xây dựng một khung pháp lý toàn diện, chặt chẽ để điều chỉnh loại hình kinh doanh dịch vụ sở hữu kỳ nghỉ nhằm giảm thiểu rủi ro, đảm bảo quyền lợi cho người dân khi tham gia loại hình giao dịch này cũng như ổn định trật tự xã hội là một điều hết sức cấp thiết trong bối cảnh hiện nay./.
